Kas One Centrali projekt aitaks lõunapoolset külge muuta? Võib juhtuda, kui üksikasju saab välja töötada.
Soldier Fieldist läände kavandatud mitme miljardi dollari suurust arendust reklaamitakse kui julget plaani muuta kole raudteejaam järveäärseks ehteks ja edendada ühistransporti.
Soldier Fieldist läänes asuva South Loopi jaoks kavandatav mitme miljardi dollari suurune kinnisvaraarendus One Central on julge plaan muuta inetu raudteetehas järveäärseks ehteks, suurendades samal ajal South Side'i transiiti või nipp, et panna avalikkus eraettevõtet subsideerima. olenevalt kellelt küsite.
Selle keskmes on keeruline plaan, mille kohaselt Landmark Development saaks föderaallaenu South Loopi transiidikeskuse ehitamiseks, mis hõlmab Metrat, CTA-d ja Amtraki hinnaga kuni 3,8 miljardit dollarit, millele lisanduvad intressid.
Illinoisi osariik ostaks Transiidikeskuse Landmarkilt järelmaksuga, tõenäoliselt üle 20 aasta või kauem, kasutades projekti müügimakse, ja Landmark kasutaks seda raha föderaallaenu tagasimaksmiseks.
See on uuenduslik viis infrastruktuuri rahastamiseks, ütleb transpordikonsultant ja endine transiidiametnik Steve Schlickman. See paneks kogu riski arendajale. Kui Landmark suudab tõestada, et tal on vahendid olemas, siis miks mitte seda jätkata?
Müügimaksutulu kasutamine arenduskulude hüvitamiseks on ohtlik pretsedent, väidab DePauli ülikooli Chaddicki suurlinnade arendusinstituudi direktor Joe Schwieterman. On raske näha, et transiidiagentuurid teevad seda ilma suurte kapitalikuludeta.
Kuid Schwieterman tunnistab, et kavandatav areng võib olla tõuke keskpiirkonna tsirkulatsioonipumba plaanide taaselustamiseks, andes sellele lõunapoolsel küljel silmapaistva sihtkoha.
Landmark, kes kavatseb peagi teostatavusuuringu välja anda, nimetab piirkonda transiidiga väga vähe teenindatuks. South Side'i elanikel on palju rohkem aega kui mujal linnas.
Linnapea Lori Lightfoot ootab jõulist ja kaasavat kogukonna kaasamisprotsessi ning põhjalikku linnaülevaatust, ütles raekoja pressiesindaja.
Transpordieksperdid on transiidikeskuse vajaduse suhtes skeptilised, kuid nõustuvad, et Chicago raudteetransiidisüsteemi tuleks uuendada ja laiendada, et parandada juurdepääsu kasvavale arvule kesklinna töökohtadele.
Kui linn ja Landmark lepivad kokku, kuidas seda eesmärki täita, võiks One Central selle saavutamiseks kaugele jõuda.
Arendaja soovib 18. tänaval ja Lake Shore Drive'is asuva Metra raudteetehase kohale rajada teki ja ehitada selle kohale 34 aakri suurusele õhuõigusele segakasutusega kompleksi, kus on kontori- ja elamutornid, kauplused, restoranid ja meelelahutus.
Teki eest tasumiseks veenis Landmark eelmisel aastal Illinoisi Peaassambleed lubama ettevõtte ja osariigi vahelist avaliku ja erasektori partnerlust.
Seadus võeti vastu minimaalse avaliku aruteluga ja see võib Landmarkile tunduda magus tehing, kuna maksutulu maksis teki eest.
Kuid sügavam analüüs näitab, et Schlickmanil on õigus, arvates, et mõlemad pooled saavad kasu. Landmark saaks teki. Riik saaks võimaluse rahastada transiiditaristut, mis ei hõlmaks maksutõusu rahastamist – TIF-e – ja maksaks ka Chicago linnale vähe või üldse mitte midagi.
Keeruline, kuid geniaalne skeem töötaks järgmiselt:
- Landmark saaks laenu raudtee taastamise ja parandamise rahastamise programmi kaudu, mida haldab USA transpordiministeerium, ja kasutaks seda nn kodanikuehituseks – tekil, transpordivahenditel ja projekti osadel, mis tooksid sisse müügimaksud, nagu poed, restoranid, meelelahutus ja parkimine. Neid föderaalseid raudteelaene saab kasutada kinnisvaraarenduse, mitte ainult transpordivõimaluste eest tasumiseks.
- Kui müügimaksud hakkavad laekuma, ostaks riik kodanikuehitise ja Landmark kasutaks raha laenu tagasimaksmiseks.
- Arendaja tegeleks ka sellega, mida ta nimetab eraehitisteks - büroo- ja eluhooned, mis tema hinnangul võivad maksta 20 miljardit dollarit.
Geniaalne osa on kodanikuehituse kontseptsioon. Transiit üksi ei suuda ehituskulude katmiseks raha teenida. Kuid transiit kombineerituna muu tulutoova arendusega võib olla hoopis teine lugu. Kui kõik läheb plaanipäraselt, tasuks kodanikuehitus end ära.
Linnahalli jaoks oleks plussiks see, et Landmarki sõnul kasutataks ainult riigi osa müügimaksudest, mille kohaselt ei ole kodanikuehituseks mõeldud linnamaksu dollareid.
Palju võib valesti minna. Müügimaksudest ei pruugi laenu tasumiseks piisata. Partnerlus peaks olema üles ehitatud nii, et Illinoisi maksumaksjad ei kannaks projekti lõunasse suundumisel koormat.
Tõsiselt mõtlemist vajab veel see, millise taristu riik oma raha eest saaks.
Keegi, kellega ma rääkisin, ei väljendanud One Centrali ühistranspordikeskusest sellisel kujul suurt entusiasmi, nagu see on välja mõeldud. Esiteks näib, et CTA Orange Line'i rongid ja mõned Metra rongid suunataks ümber One Centralisse – see võiks olla kasulik Landmarkile ja inimestele, kes seal käivad, kuid tekitaks tõenäoliselt ebamugavusi kõigile teistele.
CTA ütleb, et tal on Landmarkiga vaid esialgsed arutelud.
Kui Chicago soovib suurendada juurdepääsu töövõimalustele, on muud transiidialgatused pakilisemad. Näiteks on Cooki maakond pakkunud välja kolmeaastase pilootprojekti, mis muudaks Far South Side'i elanikel Loopile pääsemise odavamaks ja kiiremaks, alandades Metra Electricu ja Rock Islandi liinide hindu.
Kuid South Siders vajab endiselt võimalust jõuda viimase miilini oma töökohani, mida leidub üha sagedamini kesklinna äärepoolseimates piirkondades, kus transiit on halvasti teenindatud.
Aastate jooksul on tehtud ettepanekuid suure läbilaskevõimega transiiditeenuse kohta, mis ühendaks L ja Metra omavahel ja äärealadega. [Olin meeskonnas, kes töötas välja ühe ettepaneku, mille avaldas 2016. aastal Chicago keskpiirkonna komitee ärigrupp.]
Transiidiliin, mis ühendaks One Centrali L ja Metraga, oleks Landmarkile väga kasulik. Samuti võimaldaks see pendeldajatel jõuda kesklinna äärealadele, kus on välja pakutud suuri projekte.
Landmark ei pruugi olla innukas aitama ehitada transiidiinfrastruktuuri, mis aitaks nii tema konkurente kui ka teda ennast. Kuid kui riik kavatseb investeerida miljardeid, peavad tulemused pakkuma laiaulatuslikku avalikku kasu, mis peegeldab kollektiivset pikaajalist visiooni, mis on selge ja saavutatav.
Saatke kommentaarid e-posti aadressile letters@suntimes.com .
હિસ્સો: